Cohab SP lançará na Zona Norte, Vila Guilherme 2.210 unidades de apartamentos

Um grande projeto habitacional será lançado no bairro da Vila Guilherme, Zona Norte, de São Paulo, com início das obras já em 2021. E nos próximos dois anos, serão entregues 2.210 unidades habitacionais de interesses sociais e de mercado.


E, não para por aí. Através projeto PPP da Habitação (Parceria Público-Privada), e por meio da Companhia Metropolitana de Habitação (Cohab-SP) e da Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano (CDHU-SP), a Prefeitura de São Paulo pretende entregar um total de 22.400 unidades habitacionais em até seis anos.

Construtora e Gastos do projeto:

O vencedor para o projeto foi o Consórcio UNO PPP Habitação, formado pela empresa líder Construtora Itajaí Ltda., além das empresas Construtora e Incorporadora Faleiros Ltda., SANED Engenharia e Empreendimentos S/A, HE Engenharia e Comércio e Representações Ltda.

Conforme a modelagem de negócio da PPP da Habitação, a iniciativa privada terá que buscar financiamento para construir os conjuntos habitacionais e a Prefeitura de São Paulo doará o terreno e viabilizará as desapropriações. Depois que a obra ficar pronta vai pagar para a construtora uma parte dos custos – o tal valor de contraprestação máxima anual – em até 25 anos. O restante será pago pelas famílias beneficiadas em até 30 anos.

Local da construção:

A área escolhida fica localizada no território da Subprefeitura Vila Guilherme, em um terreno com aproximadamente 97.308 mil m², ao lado do Shopping Center Norte, em frente ao Expo Center Norte e o Conjunto Habitacional Cingapura.

Além disso, a região conta com as avenidas Zaki Narchi, Otto Baumgart, travessa Simis e a Rua Anna Papini Garanha. Locais esses, que facilitam o tráfego pelo local.

Mas, além desta área, também está incluso um terreno de 15 mil m², vizinho à Portuguesa de Desportos, que fica no outro lado da Marginal Tietê, onde atualmente funciona um estacionamento.

Com a nova construção, a Prefeitura de São Paulo busca apresentar novas alternativas para a realocação desses ambientes públicos existentes no local.

Uso e divisão da área:

Os terrenos terão uma divisão do modelo 60-20-20, o que isso significa: 60% para habitação; 20% para serviços públicos como creches, postos de saúde, áreas de lazer, etc; e os 20% finais para comércios e serviços, onde está previsto que cada empreendimento deverá gerar emprego e renda.

Devido à proporção do empreendimento que surgirá na Zona Norte de São Paulo é importante avaliar os impactos mercadológicos e sociológicos na região. “A Capital de São Paulo sempre sofreu com o déficit habitacional (falta de moradia). Na região onde está localizado o grande terreno do empreendimento, hoje, está bastante degradado devido o grande número de moradores de rua que vivem dentro e fora do 'Centro de Acolhida Zaki Narchi'. Quem mora na Zona Norte, evita as avenidas Zaki Narchi e parte da Cruzeiro do Sul, principalmente nos horários noturnos, pois quando os moradores de rua não estão no 'Centro de Acolhida Zaki Narchi' e sim na rua dormindo embaixo dos pontilhões do metrô ou na frente de diversas lojas. Infelizmente, muitos têm doenças mentais ou problemas com alcoolismo”, declara o analista de mercado, Marcel de Toledo, do Grupo SP Imóvel 


O analista de mercado do Grupo SP Imóvel avalia os benefícios do novo empreendimento e dos inventivos dos programas sociais.  “No final da Avenida Zaki Narchi também foi verticalizada uma comunidade (favela) em dezembro de 1997 através do `Projeto Cingapura - Conjunto Zaki Narchi´ (700 apartamentos). O projeto trouxe bons frutos se comparado à época, pois tirou da degradação extrema aproximadamente 700 famílias que moravam em barracos de madeira, sem saneamento etc. Nos últimos anos, o governo vem intervindo, implantando melhorias consideráveis através de programas da Secretaria Municipal de Habitação – SEHAB. Por isso, acreditamos que com a criação do novo empreendimento e de novos programas, a região se beneficiará (escola, creche, posto de saúde etc).” 


“No edital que expõe todo o projeto do empreendimento demonstrou que o abrigo `Acolhida da Zaki Narchi´ será realocado aparentemente para o Centro (item 3.4.5. do edital) e todo o entorno que hoje fica o prédio do Instituto de Previdência do Município de São Paulo – IPREM, galpões para o carnaval, estacionamento gigantesco de automóveis abandonados, entre outros. E serão todos desativados ou realocados, subindo torres para as classes B, C e D. Ficou estipulado no edital que 48,10% do empreendimento (1.062 unidades) serão construídos para famílias com renda bruta de até R$ 2.994,00, ou seja, para um público bastante conhecido do mercado imobiliário `Minha Casa Minha Vida´. Porém, deverão estar cadastrados no sistema COHAB e CDHU com filas de espera e critérios de renda e cadastro. Já o restante do empreendimento, atenderá um público das classes média com renda até R$ 5.988,00 e média-alta com renda até R$ R$ 9.980,00. Além de atender uma classe social mais alta em 5,80% (128 unidades) do empreendimento com renda entre R$ 9.980,00 até R$ 19.960,00”, completa Toledo.

Seleção por cadastro e sorteio:

A demanda será definida prioritariamente pela Prefeitura de São Paulo, (Cohab-SP e Sehab) e atenderá também, famílias indicadas pelo Governo do Estado, desde que residentes na capital paulista.

Aproximadamente 70% de todos os recursos serão voltados para unidades reservadas a famílias com renda de um e seis salários mínimos, a chamada Habitação de Interesse Social (HIS). Outros 20% serão para construção de unidades da categoria denominada mercado popular, entre seis e dez salários mínimos. Ademais também estão previstas a instalação de equipamentos públicos como escolas e Unidades Básicas de Saúde (UBS), para atender a população dos empreendimentos e da região.

Além de ser uma alternativa no combate ao déficit habitacional de São Paulo, a PPP da Habitação Municipal garante a manutenção predial por 20 anos, apoio à gestão condominial, trabalho técnico social pré e pós-ocupação. Ela não substitui nem reduz nenhum programa ou ação existente.

Transporte, Saúde e Educação na região:

Um dos pontos que preocupam alguns moradores da Zona Norte é o aumento do trânsito e a falta de estrutura na saúde e educação, pois possivelmente irão residir no local aproximadamente 8 mil pessoas.

“O novo empreendimento aumentará automaticamente o fluxo do trânsito local, principalmente na saída e chegada (quem vem do centro) da Praça do Campo de Bagatelle nos horários de `rush´. Já as estações de metrô Carandiru e Tietê, possivelmente terão que passar por mudanças, pois o número de catracas é baixo e o acesso já é bastante apertado quando comparado à estação Santana, por exemplo”, explica Marcel.


Referente à saúde, o local provém do Pronto Socorro Municipal Lauro Ribas Braga, na Avenida Voluntários da Pátria e do Hospital Municipal Vereador José Storopolli, na Vila Maria, além de alguns postos de saúde.


Apesar desses locais citados acima, os equipamentos de saúde que atendem a região já estão saturados e muito provavelmente não darão conta do aumento da demanda. Será inevitável.

Já as Escolas locais que já estão com problema de superlotação, aparentemente, dentro do empreendimento criarão novos pontos de creche e escola. O edital não especificou exatamente o que será desenvolvido no local, mas esperamos que criem vagas, proporcional ao tamanho do projeto habitacional.

Diante disso, esperamos que a Prefeitura e o Governo (metrô) ampliem as estruturas Públicas, pois com o número de moradores do empreendimento, poderemos ter uma saturação estrutural no futuro.

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Fonte: http://www.pcc.usp.br/files/text/publications/BT_00309.pdf, website COHAB